Um cliente da Confidencial Imobiliário que tivesse consultado as últimas informações do Sistema de Informação Residencial (SIR) ficaria a saber, por exemplo, que no segundo trimestre deste ano, o preço médio por metro quadrado de um apartamento vendido na freguesia de Belém, em Lisboa, atingiu os 3048 euros.

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Com este valor, um apartamento de 100 metros quadrados atingiria facilmente os trezentos mil euros (304 800 euros). Porém, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), com base no valor mediano das vendas declaradas, divulgadas no início desta semana, o metro quadrado na mesma freguesia e no mesmo período era de 2410 euros, pelo que o mesmo apartamento de 100 metros quadrados custaria 240 mil euros.

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O PÚBLICO comparou a informação das duas bases de dados e encontrou diferenças bastantes expressivas, tanto nas freguesias de Lisboa e como nas do Porto. Convém explicar, desde já, que o INE reporta medianas ("valor que separa em duas partes iguais o conjunto ordenado de preços por metro quadrado") e o SIR analisa médias.

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Mas, a pedido do PÚBLICO, o Confidencial Imobiliário regressou à sua base de dados para apurar as medianas, e verificou-se que a diferença se mantém igualmente elevada: o valor mediano do metro quadrado de um apartamento vendido em Belém no segundo trimestre de 2017 foi de 2967 euros no SIR. Assim, usando bases comparáveis, a diferença de valores atinge os 557 euros. No já referido, e ficcionado, apartamento de 100 metros quadrados, a diferença seria de 56.700 euros.

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O caso da freguesia de Belém pode ser aquele em que a disparidade é maior, mas a verdade é em que todas as freguesias em que foram comparados o valor de venda por metro quadrado entre ambas as entidades estatísticas houve sempre diferenças importantes reveladas.

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Em média, e só no caso das freguesias analisadas em Lisboa, e comparando o valor divulgado pelo INE com aquele que é calculada pelo Confidencial Imobiliário, a diferença atinge os 8,1%. Esta estatística absorve tanto os casos de maior disparidade, por exemplo Belém, como aqueles em que o diferencial está mais esbatido, de apenas 1% - é o caso do Parque das Nações, onde o INE divulgou o valor mediano de venda de 3094 euros o metro quadrado, e o CI apontou para os 3142 euros.

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Nas freguesias analisadas do Porto – onde não foi possível apurar as medianas, mas onde o PÚBLICO teve acesso ao preço médio de venda por metro quadrado dos apartamentos constantes na base de dados do SIR -, as divergências também são expressivas.

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Segundo o INE, o valor mediano apurado nas freguesias de Cedofeita e Santo Ildefonso foi de 1460 euros o metro quadrado; o SIR da Confidencial Imobiliário apurou uma média de venda de 1855 euros. Trata-se de um diferencial de cerca de 20%, a mesma dimensão do que foi encontrado nas estatísticas apuradas nas freguesias de Aldoar, Foz e Nevogilde: a mediana do INE é 1643 euros, a média do SIR é de 2058 euros. No caso do Bonfim, uma freguesia menos central, o diferencial fica-se pelo 10%. o INE reporta um valor mediano de 1149 euros por metro quadrado e o CI aponta para os 1235 euros por metro quadrado.

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Fuga ao fisco?​

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Como se justifica uma diferença tão grande? O valor declarado no acto da compra é inferior ao efectivamente contratado? É uma explicação possível, admite Óscar Afonso, vice-presidente do Observatório de Economia e Gestão de Fraude (OBEGEF) da Faculdade de Economia do Porto. “Suponho que o preço por metro quadrado de uma habitação numa determinada zona divulgado pelo site Confidencial Imobiliário diz respeito ao preço publicitado pelas imobiliárias, enquanto o preço divulgado pelo INE diz respeito ao resultante de contratos/transacções efectivas.

 

O diferencial positivo entre o primeiro e o segundo deverá assentar em dois factos: primeiro, a negociação entre vendedor e comprador e, depois, os valores pagos fora do contrato para evitar pagamento de impostos e contribuições”, adiantou o vice-presidente do OBEJEF, responsável pelo Índice da Economia Paralela, em Portugal, que se situou em 27% do Produto Interno Bruto em 2015.

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Sendo que a publicação destes indicadores é de uma relevância fundamental para perceber o real comportamento do mercado, é natural que gerem dúvidas nos utilizadores sobre em qual dos valores confiar. É importante explicar que o universo de análise de cada um deles é substancialmente diferente.

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As publicadas pelo INE resultam de dados oficiais, nomeadamente fiscais, obtidos junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).  “O cálculo das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local baseia-se na ligação da informação do Imposto Municipal sobre as Transacções Onerosas de Imóveis (IMT), de onde se obtém os preços das transacções, com a do imposto municipal sobre imóveis (IMI), de onde se retiram as características identificadoras do alojamento transaccionado [que se trata de habitação] ”, explica a autoridade estatística nacional.

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Já o SIR é uma base de dados que começou a ser construída em 2005 e que hoje em dia é usada por instituições como o Banco de Portugal ou o Banco Central Europeu. É construída e alimentada através da participação das empresas que actuam neste mercado, nomeadamente as empresas de mediação.

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Segundo o director da Confidencial Imobiliário (CI), Ricardo Guimarães, o SIR trabalha com mais de 400 entidades, entre elas as principais redes de mediação nacional, que não só pagam para aceder à base de dados como têm de participar com o fornecimento de dados das suas empresas, indicando os valores das transacções que foram feitas sobre a sua mediação, e sobre o qual vão cobrar a habitual comissão. “A CI é uma empresa de produção e venda de dados estatísticos, e a fiabilidade e independência  da sua informação é crítica, para que os operadores de mercado a possam ter como boa o suficiente para a continuarem a comprar”, argumenta.

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Dimensão da amostra​

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Para além das fontes de informação, também o universo de dados tratados é substancialmente diferente. Segundo o INE, no ano de 2015 foram transaccionadas em Portugal 107.302 casas. No ano de 2016, esse número aumentou para 127.106. Nos dois primeiros trimestres de 2017, o número de alojamentos transaccionados já ultrapassou os 72 mil. E é este o universo utilizado pelo INE para apurar o valor mediano do preço de venda por metro quadrado.

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Ao PÚBLICO, Ricardo Guimarães afirmou que o SIR analisa em média, todos os anos, cerca de 25 mil transacções o que considera ser uma quota muito relevante do mercado.

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Há ainda um outro factor a ter em conta no universo de dados tratados. É que uma fatia importante das transacções de imóveis é feita à margem das mediadoras imobiliárias. Para além das vendas directas, os escritórios de advogados controlam hoje uma fatia importante deste mercado que, embora não haja dados oficiais, pode superar os 30% das transacções.

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Uma vez que “não é preciso ter a totalidade do universo como amostra para conseguir apurar estatísticas fidedignas e relevantes”, como recorda Ricardo Guimarães, o director da Confidencial Imobiliário considera estar a trabalhar “com a fatia mais formal do mercado” no sentido em que o CI trabalha com as redes de mediação, “com o sector mais profissionalizado”. “Ao ser paga, a informação apurada pelo SIR excluiu desde logo os operadores mais informais que não percepcionam a importância de haver informação credível do mercado”, sintetizou.